Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Аукционы на Рублевке в 2016 году

Яндекс.Метрика

 

 

            С некоторым опозданием я решил описать опыт проведения аукционов в прошлом году по трем сходным квартирам. Что обычно пишут оппоненты аукционного метода? Аргументов масса, и все они не имеют никакого отношения к реальности. Например, несколько самых  распространенных:

- По моему опыту при торгах цена квартиры может вырасти на 10%, не более того

- Давайте поставим цену на квартиру повыше, чтобы проще было достичь цены, которая мне нужна

- На аукционах квартиры продаются за бесценок (аргумент со стороны продавца)

- Нет смысла участвовать в аукционах, на них цена задирается до небес (аргумент со стороны покупателя)

и т.п.

            Все эти надуманные аргументы не имеют никакого отношения к реальности, что я и продемонстрирую далее на реальных примерах.

            Итак, в настоящей статье я хочу рассмотреть аукционы по трем квартирам, проведенные в 2016 году:

Квартира I: ул.Ращупкина 9, 45/27.3/студия 8/9, кирпичный дом 1969 года серия II-29, показы проведены 18.03.16 и 19.03.16

Видеоролик по квартире:

 

Квартира II: ул.Академика Павлова 9к1, 91.3/56/11.8 2/4, кирпичный дом 1957 года, показы проведены 17.06.16 и 18.06.16

Видеоролик по квартире

 

Квартира III: Можайское ш.24., 45.2/28/7 5/9 кирпичный дом 1964 года серия II-20, показы проведены 03.07.16 и 04.07.16

Видеоролик по квартире:

 

Для наглядности я нанес эти три адреса на карту, чтобы было понятно, что квартиры расположены недалеко друг от друга.

 

И вот результаты аукционов по этим квартирам:

 

 

Общая площадь, кв.м.

Начальная цена, млн.руб.

Лучшее предложение, млн.руб.

Рост цены по сравнению с начальной,%

Цена за кв.м., тыс.руб.

Квартира I

41.1

5.3

6.85

29%

167

Квартира II

91.3

10.8

13.6

26%

149

Квартира III

45.2

6.3

7.4

17%

164

 

            Итак, что же мы видим из этой таблицы? Грубо говоря, 45 кв.м. в кирпичном доме на Рублевке стоят примерно 7 млн.руб., а 90 кв.м. стоят … правильно, примерно 14 млн.руб.! Цена за квадратный метр составляет примерно 150-165 тыс.руб. (строго говоря, составляла на весну-лето прошлого года, поскольку рынок продолжает падать). 

            Обычно считается, что в двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит дороже, чем в одно- и трехкомнатных. Приведенная таблица подтверждает эту закономерность, хотя, конечно, могут быть приведены и другие объяснения.

            Глядя на эту табличку, давайте разберем приведенные выше аргументы противников аукционного метода:

            «Цена при торге вырастает на 10%» - это полная ерунда. Видно, что во всех трех случаях цены выросла более 10% от стартовой.

            «Давайте поставим стартовую цену повыше, чтобы нам легче было поднять до нужной цены» - видно, что в случае Квартиры III стартовая цена была немножко высоковата, что нисколько не помогло сильно поднять итоговую цену.

            «На аукционах квартиры продаются за бесценок» - опять-таки, по результатам этих аукционов видно, что получилась справедливая рыночная цена, ни о какой «бросовой» или «мусорной» цене речи и быть не может.

            «Цена на аукционах задирается до небес» - прекрасно видно, что цена вырастает до справедливой рыночной цены, и если покупатель сильно заинтересован в этой конкретной квартире, то он может заплатить чуть выше рынка. Но при этом на рынке есть и другие конкурирующие варианты, они обычно и ограничивают рост цены на продаваемую квартиру.

            Разумеется, у каждой из обсуждаемых квартир были свои особенности, свои плюсы и минусы. В Квартире №1 была сделана перепланировка (узаконенная), Квартира №2 была в сталинском доме оригинальной архитектуры, в Квартире №3 был сделан наиболее привлекательный (на мой личный вкус) ремонт. Все это, однако, не повлияло существенным образом на цену.

            Итак, до каких пределов растет цена на аукционе? Ответ очень простой: как минимум, цена на квартиру растет до справедливой рыночной цены. Если же в торг вступает сильно мотивированный покупатель (как правило, сосед; например, на аукционе по 3-комнатной квартире на Херсонской 16 наилучшие предложения сделали покупатели из соседнего подъезда и соседнего дома), то он может предложить цену несколько выше рыночной. Разумеется, при массированной рекламной кампании (согласно маркетинговому плану) шансы найти такого сильно мотивированного покупателя намного выше. Поэтому аукцион – самый выгодный способ продажи квартиры для собственника.

            Каков механизм роста цены на аукционе? Он очень простой. Продаваемую квартиру рассматривают для себя как минимум 8-10 человек (если аукцион организован правильно), пока хотя бы одному из них кажется, что цена на квартиру явно выгодная – он будет повышать цену. Когда повышение цены остановится? Когда более никому из потенциальных покупателей предложение не будет казаться выгодным, т.е. будет достигнута справедливая рыночная цена. В этот момент в дело могут включиться наиболее мотивированные покупатели, которые и могут предложить цену несколько выше рыночной.

            Далее, по итогам рассмотрения этих трех случаев хотелось бы сделать еще одно важное замечание. Неоднократно приходилось слышать на переговорах и читать в специализированной прессе, что средняя цена квадратного метра в Москве составляет сейчас 160-170 тыс.руб. Как мы видим из приведенной таблицы, рыночная стоимость квадратного метра в кирпичных домах на Рублевке составляет примерно 150-160 тыс.руб. (повторюсь, составляла по состоянию на весну-лето 2016 года, а рынок сейчас падает!). Где же можно найти недвижимость, которая дороже кирпича на Рублевке? Может быть, в Капотне? Или где-нибудь в Алтуфьево? Я просто в недоумении. Основная проблема заключается в том, что многие горе-эксперты для оценки рыночных цен обычно используются цены неликвидного предложения, которые далеки от реальности. Реальная рыночная цена недвижимости может быть выявлена только при сделке, аукцион – самый лучший способ быстро определить справедливую цену Вашей недвижимости и выйти на сделку по хорошей цене. Поэтому, дорогие собственники, не витайте в облаках и не смотрите на цены в рекламе – они обычно сильно завышены. Продайте Вашу квартиру с аукциона – и Вы получите за неё максимальную цену. Как минимум справедливую рыночную или несколько выше.

Опубликовать в социальных сетях