Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Об аукционном методе продаж и его  противниках

Яндекс.Метрика

 

                Непосредственным поводом для написания этой статьи послужила публикация в facebook с обсуждением одного из недавних аукционов по квартире в ЖК «Триумф-палас», который мы проводили с коллегами. Я достаточно быстро ответил короткой репликой в facebook, однако считаю, что тема достойна более подробного обсуждения.

                Итак, в качестве введения хотел бы сказать, что я являюсь сторонником аукционной методики Александра Санкина, считаю её очень эффективной и всячески рекомендую собственникам продавать свою недвижимость  именно с аукциона, поскольку это самый эффективный и выгодный способ продажи.  Тем большее изумление вызывают у меня оппоненты этого метода. Как правило, они демонстрируют такую интеллектуальную беспомощность и настолько убогую аргументацию, что просто диву даешься какую околесицу могут нести люди, претендующие на некий авторитет на рынке недвижимости. В качестве примера могу привести абсолютно хамскую по тону и совершенно несостоятельную по аргументации статью С.Смирнова и Ф.Альберта (далее для простоты будем называть её Статьёй). Приведу цитату из Статьи:

Многолетние наши исследования показывают, что покупатель будет воспринимать для себя предложения в диапазоне от 4.65 до 5,35 млн рублей (±7%).

Вот видите какое наукообразие – «многолетние исследования». Я возьму на себя смелость утверждать, что нет никаких «многолетних исследований», это просто наглая ложь. Но вдруг я ошибаюсь? Давайте все заинтересованные лица попросят господ из Хирш.ру (в первую очередь Феликса Альберта) опубликовать результаты своих «многолетних исследований» в какой-нибудь разумный срок – ну, например, до 01.06.2017 г. Попросим? Хотя бы в общих чертах: исследовали то-то и то-то, получили 7%. С нетерпением ждем публикаций, не может же столь ценный материал пропадать без толку!

Вернемся, однако, к постингу Феликса Альберта в facebook, который и послужил поводом для написания этой статьи. Давайте я приведу цитату: «Квартира в рекламе за 24,7 млн… А сейчас лучшее предложение 45…». Итак, на нашем аукционе со стартовой цены около 25 млн.руб. цена достаточно быстро (за первый день показов) выросла на 80%. При этом не очень важен для обсуждаемого вопроса статус этого лучшего предложения – как оно соотносится с рынком, будет ли оно принято собственником, выгодно ли оно собственнику и т.п. Я даже не хочу обсуждать было ли вообще такое предложение от покупателя. По состоянию на 26.04.17 мы провели только первый день показов и собрали больше 20 оферт, после этого мы провели еще один день показов 29.04.17, тоже получили некоторое количество оферт, и далее планируем торговаться по этой квартире. То есть рост цены на 80% - это некоторый промежуточный результат при проведении аукциона. Для целей нашей статьи достаточно того факта, что Феликс Альберт признает этот результат и воспринимает его всерьез.

И тут возникает резонный вопрос: как же рост цены на аукционе на 80% соотносится с «результатами многолетних исследований» насчет пресловутых 7%? Неужели результаты одного-единственного аукциона перечеркивают все «результаты многолетних исследований»? Или просто нет никаких исследований, а есть просто наглая ложь?

Разумеется, здесь может возникнуть гипотеза о том, что в обсуждаемой статье рассматриваются квартиры другого ценового диапазона, что «результаты многолетних исследований» справедливы только  для квартир в ценовом диапазоне 4-8 млн.руб. (или в каком-то другом), а для квартир стоимостью от 20 млн.руб. (например) действуют совсем другие закономерности. Смею Вас заверить, что эта гипотеза не имеет ничего общего с реальностью. По этой ссылке рассматриваются результаты аукционов как раз в ценовом диапазоне 5-15 млн.руб., на этих аукционах цена вырастала на 20-30% от стартовой, т.е. значительно больше пресловутых 7%. Более того, практика проведения аукционов по методике Александра Санкина показывает очень простую закономерность: при правильно организованном аукционе цена на объект недвижимости достигает как минимум справедливой рыночной цены, либо – если удается найти сильно мотивированного покупателя – превосходит её. Разумеется, при массированной рекламе, предшествующей аукционным показам, шансы найти такого сильно мотивированного покупателя гораздо выше, чем при использовании обычной «стратегии ждуна».

Может показаться, что дискуссия об аукционном методе может быть интересна далеко не всем, что аукцион – это какая-то экзотика, применение которой не всегда оправдано. На деле же аукцион по методике Александра Санкина – исключительно мощный метод продажи, который прекрасно работает даже в нынешних условиях стагнирующего рынка недвижимости. Известно немало случаев, когда собственники не могли продать свои квартиры годами, а затем в результате правильно проведенного аукциона выходили на сделку. В качестве примера могу привести недавно закрытую сделку по дому площадью 560 кв.м. в поселке Мещерский. В течение примерно полугода дом продавался обычным образом, аж 2 покупателя пришли его посмотреть, и было ясно, что шансы продать дом в обозримом будущем не слишком реальны. В феврале мы выставили дом на аукцион, провели 2 дня показов, собрали около 20 письменных предложений, поторговались и продали дом – быстро и эффективно.

Поэтому россказни про то, что на (правильно организованных) аукционах  цена не растет – это не просто обман участников рынка; это такой обман, который наносит ущерб интересам продавцов недвижимости.

Итак, я еще раз хотел бы привести пару ссылок, причем автором обоих текстов является Феликс Альберт, а именно:

По этой ссылке утверждается, что на аукционе цена не может вырасти более чем на 7% от стартовой

По этой ссылке утверждается, что на нашем аукционе цена выросла на 80% от стартовой


Очень хотелось бы понять – в каком из этих текстов Феликс Альберт врёт? Моя версия – что он врёт в обоих текстах, и я даже указывал где именно он врёт.  Тем не менее, Феликсу надо бы определиться. Ну нельзя же столь явно утверждать прямо противоречащие друг другу вещи, это уже шизофрения какая-то получается.

Ну а Вы, дорогой читатель, можете сделать собственные выводы на тему есть ли у противников аукционного метода хоть какие-то содержательные аргументы, или же все их аргументы сводятся к беспрерывному вранью.  

Опубликовать в социальных сетях